房地产行业长周期专题报告：阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应｜申万宏源

报告摘要

本报告从动态人口视角出发，深入分析城镇本地出生与迁移人口对住宅需求的影响。核心发现：1990-2000年出生率分化导致住宅销售热点由东向西转移；阶梯型城镇化（镇到城市）是人口迁移主线；租售并举政策将强化核心城市人口集聚。报告预测2017-2019年全国住宅销量走平，2020年后显著下滑，并测算2020年14个热点城市租赁市场规模达14239亿元。适合房地产从业者、政策研究者、投资机构及关注人口趋势的学者。

📋 核心要点(部分)

1. 动态人口视角与住宅需求
2. 出生率分化与销售热点转移
3. 阶梯型城镇化与人口迁移
4. 租售并举与城市金字塔效应
5. 美国经验对比