聚焦房地产行业地产拐点系列研究一:主导本轮地产周期拐点,却被市场忽略的三大因素。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款 50%以上,即真正的房贷利率或接近公积金利率(当前公积金利率 2.6%,商贷 3.06%,已实现变相贴息),且后续仍有望降息(2024、2025年均在 5 月下调 25bp),实际贷款利率与租金回报率相近,企稳或更快到来。但我们发现以下两点与过往几轮都不相同:1)上海的挂牌持续下降,4 月初二手房挂牌量降至 8.7 万套,去化周期降至 4 个月,驱动力或源自卖方主动撤牌,社会库存自然见底;2)二手房交易的信心在传递、置换在启动,价格正呈现自下而上企稳态势。❖ 投资建议:报告认为当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段,前文所述的市场忽略、有分歧的 3 大因素有望在未来逐步形成共识,当前或是建仓的好时机。
聚焦房地产行业地产拐点系列研究一:主导本轮地产周期拐点,却被市场忽略的三大因素。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款 50%以上,即真正的房贷利率或接近公积金利率(当前公积金利率 2.6%,商贷 3.06%,已实现变相贴息),且后续仍有望降息(2024、2025年均在 5 月下调 25bp),实际贷款利率与租金回报率相近,企稳或更快到来。但我们发现以下两点与过往几轮都不相同:1)上海的挂牌持续下降,4 月初二手房挂牌量降至 8.7 万套,去化周期降至 4 个月,驱动力或源自卖方主动撤牌,社会库存自然见底;2)二手房交易的信心在传递、置换在启动,价格正呈现自下而上企稳态势。❖ 投资建议:报告认为当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段,前文所述的市场忽略、有分歧的 3 大因素有望在未来逐步形成共识,当前或是建仓的好时机。
聚焦房地产行业地产拐点系列研究一:主导本轮地产周期拐点,却被市场忽略的三大因素。当前核心城市的公积金额度普遍占房屋贷款 50%以上,即真正的房贷利率或接近公积金利率(当前公积金利率 2.6%,商贷 3.06%,已实现变相贴息),且后续仍有望降息(2024、2025年均在 5 月下调 25bp),实际贷款利率与租金回报率相近,企稳或更快到来。但我们发现以下两点与过往几轮都不相同:1)上海的挂牌持续下降,4 月初二手房挂牌量降至 8.7 万套,去化周期降至 4 个月,驱动力或源自卖方主动撤牌,社会库存自然见底;2)二手房交易的信心在传递、置换在启动,价格正呈现自下而上企稳态势。❖ 投资建议:报告认为当前地产板块行情仍处于共识尚未形成的估值修复阶段,前文所述的市场忽略、有分歧的 3 大因素有望在未来逐步形成共识,当前或是建仓的好时机。核心数据:但我们发现以下两点与过往几轮都不相同:1)上海的挂牌持续下降,4 月初二手房挂牌量降至 8.7 万套,去化周期降至 4 个月,驱动力或源自卖方主动撤牌,社会库存自然见底;根据历史经验,M1 同比增速走扩,M1M2 剪刀差收窄并转正后的 1-2 个季度,房价或有望迎来上涨。
本报告由财通证券发布,发布于 2026 年。
覆盖 2026 年,全文共 28 页。
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重点分析了房地产、健康、利率、宏观等议题。