聚焦低利率环境下的REITs+价值再审视系列三:温故知新,市场脉络再梳理。复盘各阶段行情可以发现,上涨行情的触发往往离不开政策红利释放或制度突破(如扩募指引、OCI 会计新政、FOF 入市)所带来的情绪提振,行情的延续则依赖增量资金的持续涌入;而下跌与震荡阶段的诱因,已从早期的外部冲击(疫情、地缘冲突)逐步转向市场内生矛盾的显化,包括底层资产业绩不及预期、限售份额集中解禁、利率上行压缩息差空间,以及一二级市场供给节奏失衡等。产品初期,REITs 与股市相关度较高,市场更多赋予其权益属性;进入 2024年,随着市场规模扩容、增量资金结构优化,REITs 与股债的相关性均明显下降,独立配置价值初步显现;2025 年以来,受无风险利率持续下行与“资产荒”深化影响,REITs 类固收属性被进一步发掘,与债的相关度有所抬升。
聚焦低利率环境下的REITs+价值再审视系列三:温故知新,市场脉络再梳理。复盘各阶段行情可以发现,上涨行情的触发往往离不开政策红利释放或制度突破(如扩募指引、OCI 会计新政、FOF 入市)所带来的情绪提振,行情的延续则依赖增量资金的持续涌入;而下跌与震荡阶段的诱因,已从早期的外部冲击(疫情、地缘冲突)逐步转向市场内生矛盾的显化,包括底层资产业绩不及预期、限售份额集中解禁、利率上行压缩息差空间,以及一二级市场供给节奏失衡等。产品初期,REITs 与股市相关度较高,市场更多赋予其权益属性;进入 2024年,随着市场规模扩容、增量资金结构优化,REITs 与股债的相关性均明显下降,独立配置价值初步显现;2025 年以来,受无风险利率持续下行与“资产荒”深化影响,REITs 类固收属性被进一步发掘,与债的相关度有所抬升。
聚焦低利率环境下的REITs+价值再审视系列三:温故知新,市场脉络再梳理。复盘各阶段行情可以发现,上涨行情的触发往往离不开政策红利释放或制度突破(如扩募指引、OCI 会计新政、FOF 入市)所带来的情绪提振,行情的延续则依赖增量资金的持续涌入;而下跌与震荡阶段的诱因,已从早期的外部冲击(疫情、地缘冲突)逐步转向市场内生矛盾的显化,包括底层资产业绩不及预期、限售份额集中解禁、利率上行压缩息差空间,以及一二级市场供给节奏失衡等。产品初期,REITs 与股市相关度较高,市场更多赋予其权益属性;进入 2024年,随着市场规模扩容、增量资金结构优化,REITs 与股债的相关性均明显下降,独立配置价值初步显现;2025 年以来,受无风险利率持续下行与“资产荒”深化影响,REITs 类固收属性被进一步发掘,与债的相关度有所抬升。核心数据:站在五周年节点,我国 REITs 总市值攀升至 2575 亿元,流通市值达 1366 亿元;基础设施 REITs 以 2363 亿元的总市值(占比 91.8%,82 只)继续发挥主力作用,商业不动产 REITs 以 212 亿元的规模(占比 8.2%,4 只)破局入场,共同构筑起多层次 REITs 市场的多元生态;收益属性上,产权类(1502 亿元,占比 58.3%)与特许经营权类(862 亿元,占比 33.5%)双轨并行。
本报告由申万宏源发布,发布于 2026 年。
覆盖 2026 年。
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适合投资人等读者参考。
重点分析了REITs、利率、环境、流动性等议题。