聚焦房地产行业大变局系列五:房地产商业模式颠覆性重构,先破后立现房销售影响解析。短线报告认为对开发商偏利空,压力传导逻辑链条包括:1、短期现金流承压;2、资金周转率下降,项目 IRR 和投资回报率承压;3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。测算解析:1、首先直接冲击房企现金流:以上海模拟项目测算,累计现金流回正周期从封顶预售的 16 个月拉长至现房销售下的 40 个月,经营性现金流回血明显延后。1房企资金占压加重之后,或向上游供应商和下游销售传导,即提高总包、供应商等的代垫资比例;2以及由于建设项目越少,带来建筑行业和材料行业的内卷式竞争导致利润下降;3拿地的下行及装修标准的 整同样会对上下游产业造成压力 5、对购房者影响:新政下的最大利好者。
聚焦房地产行业大变局系列五:房地产商业模式颠覆性重构,先破后立现房销售影响解析。短线报告认为对开发商偏利空,压力传导逻辑链条包括:1、短期现金流承压;2、资金周转率下降,项目 IRR 和投资回报率承压;3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。测算解析:1、首先直接冲击房企现金流:以上海模拟项目测算,累计现金流回正周期从封顶预售的 16 个月拉长至现房销售下的 40 个月,经营性现金流回血明显延后。1房企资金占压加重之后,或向上游供应商和下游销售传导,即提高总包、供应商等的代垫资比例;2以及由于建设项目越少,带来建筑行业和材料行业的内卷式竞争导致利润下降;3拿地的下行及装修标准的 整同样会对上下游产业造成压力 5、对购房者影响:新政下的最大利好者。
聚焦房地产行业大变局系列五:房地产商业模式颠覆性重构,先破后立现房销售影响解析。短线报告认为对开发商偏利空,压力传导逻辑链条包括:1、短期现金流承压;2、资金周转率下降,项目 IRR 和投资回报率承压;3、选地、选项目的慎重带来的土地成交短期萎缩以及库存盘的销售受阻带来的对市场产生次级伤害。测算解析:1、首先直接冲击房企现金流:以上海模拟项目测算,累计现金流回正周期从封顶预售的 16 个月拉长至现房销售下的 40 个月,经营性现金流回血明显延后。1房企资金占压加重之后,或向上游供应商和下游销售传导,即提高总包、供应商等的代垫资比例;2以及由于建设项目越少,带来建筑行业和材料行业的内卷式竞争导致利润下降;3拿地的下行及装修标准的 整同样会对上下游产业造成压力 5、对购房者影响:新政下的最大利好者。核心数据:封顶后预售制/现售制度相对应要较此前预售期推迟约 8-12 个月/2 年甚至更久;意味着大批土地要等到竣工备案后才能销售和回款,即使部分项目能在主体封顶后预售,实际个贷拨付节点也或将比原模式延后 16 个月(取得土地约 2 年半后)甚至更久。
本报告由国盛证券发布,发布于 2026 年。
覆盖 2026 年。
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重点分析了商业模式、房地产、信贷、房企等议题。