聚焦地产行业收租资产系列报告之十二:首批商业不动产REITs资产评估总览。写字楼方面,一线城市甲级写字楼市场整体仍处在供应过剩、以价换量阶段,报告认为写字楼REIT或与研发办公类产业园REIT存在可比性,评估资产需注意混装写字楼资产的停车场摊薄估值单价问题、整租对于“租户稳定性、集中度、租金增长率制约”的平衡问题。报告认为优质商业不动产REITs(如国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT等)具备配置价值,同时建议积极关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商,如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等。风险提示:1)行业周期与宏观经济风险;2)竞争加剧导致发行估值折让风险;3)配套政策出台不及预期风险、商业不动产持有方发行优资产意愿不强等风险。
聚焦地产行业收租资产系列报告之十二:首批商业不动产REITs资产评估总览。写字楼方面,一线城市甲级写字楼市场整体仍处在供应过剩、以价换量阶段,报告认为写字楼REIT或与研发办公类产业园REIT存在可比性,评估资产需注意混装写字楼资产的停车场摊薄估值单价问题、整租对于“租户稳定性、集中度、租金增长率制约”的平衡问题。报告认为优质商业不动产REITs(如国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT等)具备配置价值,同时建议积极关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商,如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等。风险提示:1)行业周期与宏观经济风险;2)竞争加剧导致发行估值折让风险;3)配套政策出台不及预期风险、商业不动产持有方发行优资产意愿不强等风险。
聚焦地产行业收租资产系列报告之十二:首批商业不动产REITs资产评估总览。写字楼方面,一线城市甲级写字楼市场整体仍处在供应过剩、以价换量阶段,报告认为写字楼REIT或与研发办公类产业园REIT存在可比性,评估资产需注意混装写字楼资产的停车场摊薄估值单价问题、整租对于“租户稳定性、集中度、租金增长率制约”的平衡问题。报告认为优质商业不动产REITs(如国泰海通砂之船商业不动产REIT、中信建投首农食品集团商业不动产REIT等)具备配置价值,同时建议积极关注商业不动产资源丰富的企业及优质商管运营商,如华润置地、华润万象生活、中国海外发展、招商蛇口、新城控股等。风险提示:1)行业周期与宏观经济风险;2)竞争加剧导致发行估值折让风险;3)配套政策出台不及预期风险、商业不动产持有方发行优资产意愿不强等风险。核心数据:首批商业不动产REITs涉及资产、发行主体多元:截至2026年2月已有13单商业不动产REITs申报上交所,1单商业不动产REITs申报深交所,拟募资规模超400亿元;多数原始权益人战配比例仅按最低要求不低于20%,或更倾向资产阶段性变现或表内减负;估值对标已上市可比项目,整体乐观:从预测现金流增长率看,写字楼预测相对保守,多数商业零售资产在3.3%-3.98%间,酒店中华安锦江商业不动产REIT预测较高,华住预测较低。
本报告由平安证券发布,发布于 2026 年。
覆盖 2026 年,全文共 28 页。
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重点分析了REITs、地产等议题。